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關于肇慶法院審理房地產開發經營合同糾紛案件的調研

作者:本站原創   信息來源:本站原創   發布時間:2012-12-25   瀏覽次數:3332 [打印此頁 關閉此頁]

  近年來,我國房地產業快速發展并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業之一,商品房買賣已成為一種大眾消費現象。由于房地產業在我國發展時間較短,房地產市場運作還欠規范,市場容易受經濟大壞境、政策方面影響而出現波動,導致糾紛層出不窮。現針對我市法院今年1-9月以來審理的房地產開發經營合同糾紛案件進行統計和分析。

  一、商品房買賣合同糾紛案件呈現現狀及特點

  (一)基本情況

  2014年1-9月我市法院共受理房地產開發經營合同糾紛案件190件,同比增長了131.63%,其中:土地轉讓合同1件、國有土地租賃合同4件、商品房預售合同175件、房屋拆遷合同8件、合資合作開發房地產合同2件。訴訟標的金額為人民幣1511.39萬元;同比下降18.64%。2013年同期我市法院共受理房地產開發經營合同糾紛案件95件,訴訟標的金額達到人民幣1857.6萬元。從以上數據可以看出,我市法院房地產開發經營合同糾紛案件今年出現突增的現象。

  (二)主要特點

  1、從訴訟中的地位看,被告大部分為房地產開發商,統計中95%的案件是房地產開發商作為被告。我市法院近兩年審理的285件房地產開發經營糾紛案件,其中270件原告方為自然人,房地產開發商為原告的只有15件,這說明房地產開發商侵犯購房者權益的情況較為突出,購房人在購房過程中承擔的風險較多。

  2、從審理的結果看,房地產開發商敗訴的比例較高。2014年1至9月該類案件判決32宗,其中房地產開發商敗訴的19宗,占60%左右。這說明房地產開發商的信用和守約意識比較淡薄。

  3、從受理的案件種類來看,商品房預售合同糾紛案件占了主導地位。2014年1-9月我市法院共受理房地產開發經營合同糾紛案件190件,其中商品房預售合同糾紛案件175件,占收案總數的92%。

  4、從涉案的范圍來看,案件主要涉及以下幾方面:一是買主追究開發商逾期交房的違約責任的;二是買主追究開發商逾期辦理產權證的違約責任的;三是起訴開發商房屋質量問題,要求退房賠償。

  5、案件受理數量呈階段性、小區性。我市法院商品房買賣合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我市房地產的開發情況而出現的,某一小區的開發及交付,都相應產生了一定數量的糾紛。

  6、訴訟具有群體性。提起訴訟的開始時僅僅是部分維權意識強烈的買受人,大部分買受人處于觀望狀態,一旦案件的審理結果對己有利,則其他同種情況的買受人會立刻提起訴訟,容易造成系列案件。以我市端州區法院為例,2014年1-9月該院受理的126宗案件中,其中有99宗的被告均為肇慶市順寶駿景房地產發展有限公司,原告均為購房者。

  二、此類案件產生糾紛的原因分析

  一是開發商虛假宣傳與承諾,誤導消費者。在商品房預售過程中,部分房地產開發商為追求最大利益,以虛假商業廣告和宣傳資料方式進行宣傳與承諾,有的任意夸大或虛構住房的居住環境、配套設施,有的吹噓其房屋升值潛力無限,誤導購房者盲目投資。部分房地產開發商在商品房預售時為吸引購房者,在合同中承諾交房后多少日內能辦理兩證交付購房者,但當購房者付清房款入住后,卻因種種原因長期不申報辦理土地、房屋權屬初始登記及兩證,致使購房者無法及時取得兩證。

  二是開發商違反誠實信用原則,故意隱瞞房屋真實情況。有的房屋存在質量瑕疵,在購房者入住后發現房屋存在漏水、開裂、脫落等質量問題;有的房屋套內面積或者建筑面積“縮水”,與合同約定面積不符;還有的開發商采取欺詐手段一房二賣甚至一房多賣,當購房者以現金或貸款方式付清或已支付大部分購房款時,才知該房屋又被預售給了他人并已經為他人辦理了房屋過戶手續,給購房者帶來一定經濟損失。

  三是交易標的不確定。在商品房預售中,由于建設工期長,買期房面臨的風險比買現房的大得多。有的開發商收到商品房預售購房款后,由于種種原因未能按期竣工或如期交房,給購房者造成較大損失。

  四是對開發商資質審查不嚴,缺乏有效監管。部分地方政府為引進投資項目,在審查開發商資質等方面放松監管力度,讓一些原本不具備房地產開發經營資格的開發商利用種種手段獲取經營資格,導致所開發的房屋存在建筑質量等問題,一旦交付房屋隨即引發與購房者的糾紛。

  五是開發商明知存在糾紛,為追求暴利鋌而走險。由于近年房地產經營暴利,為追求房地產經營利益最大化,一些房地產公司在獲取開發房地產土地時,盡管知道地塊尚存糾紛和爭議,但為了盡快建成售賣,抱著僥幸心理,認為可以一邊建設一邊解決糾紛,就挺而走險,上馬建筑,但糾紛解決的時間往往是難以預料的,造成商品房雖已建成,但由于土地使用權存在糾紛,不能進行預售,導致資金鏈斷裂,最終引發建筑材料供應商、工人工資等一系列社會問題和不穩定因素。

  六是土地使用權不轉戶引發糾紛。一些房地產開發公司為了節省成本,對購置的商品房開發地塊僅簽訂相關合同,為了節省轉戶稅費等支出,不按照法律規定到相關部門辦理轉戶手續,導致房地產公司把商品房建成之后,因土地使用權問題發生糾紛,雖辦了房產證,但不能辦理土地證,從而影響了房地產的開發經營,并存在各種隱患和糾紛,不利于房地產建設的健康發展。

  三、相關對策建議

  一是規范商品房預售宣傳市場。由地方政府出臺商品房預售宣傳與承諾相關細則,限定開發商對預售商品房的宣傳幅度,加大對開發商虛假宣傳與承諾的懲罰力度,杜絕虛假宣傳與承諾。

  二是加強商品房相關信息管理。建立集商品房驗收、買賣、過戶登記等相關信息為一體的互聯網電子查詢平臺,對于不符合驗收規格的商品房,一律不予發放商品房驗收合格證,并將商品房是否驗收合格情況及時錄入互聯網電子查詢平臺;認真核實商品房買賣、過戶登記等相關情況,并詳細錄入互聯網電子查詢平臺,杜絕出現未經驗收合格即交房、一房二賣甚至一房多賣等欺詐購房者的現象。

  三是加大法制宣傳力度。通過“法制進小區”等活動,加大對此類已審結案件的宣傳報道,加強購房者對商品房買賣相關法律知識的學習,并警戒購房者冷靜投資。

  四是提高市場準入門檻。地方政府加大監管力度,嚴把房地產開發經營資格關,對于不符合經營資格的開發商,一律拒之門外。

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